北大教授姚洋的真知灼见：购房者并非缺钱，而是房价未至合理区间

随着小区里中介更替频繁，样板间的灯光依旧耀眼，但前来看房的人却寥寥无几。尽管开发商一再降价并提供补贴，老百姓的购买力依旧未能释放。几年前，姚洋教授曾直言不讳地指出——问题不在钱，而是房价尚未回落到合理水平，从而令购房者心生顾虑。这一观察如今显得尤为关键，目前的房地产市场中，虽然政策频出、利率优惠，但缺乏能够让购房者心安的价格就像一个无形的障碍。

姚洋提及的“跌到位”实质上就是让买房人在精神上能有所依靠，能够放心地签下合同，而不必担心次日房价便下跌，这造成新购的房产成了赔钱的工具。他指出，房屋已被视作投资资产，于是购房者在市场上表现出追涨杀跌的心态，当市场向上时拼命入场，而一旦市场下行则迅速退避。让购房者在下降的市场中投资，无异于是让其接刀，心理负担可想而知。

有学者曾认为，老百姓手中虽有存款，但不愿意花费，两种观点似乎在暗中较劲，实则都归结为同一问题——信心的缺失。不过，一方主张通过推动房价上升来恢复信心，而姚洋则建议通过让房价探底来实现根本性的改变。最近，国家统计局发布了70个城市的房价数据，显示新房价格已连续三十八个月同比下降，降幅收窄至3%左右。这一数据是自2025年底以来的最低水平，但谁也不敢保证此时的底部已到。

二手房市场的表现更加明显。根据中指研究院的数据，百城二手住宅均价依然处于下行之中，同比下降超过7%。新房的跌幅之所以显得温和，主要是一些重点城市如上海、成都等推出的多是改善型高端楼盘，从而提高了整体均价，老旧小区中的房子反而难以出售。即使在上海这个“特例”中，二手房业主的日子也同样艰难，次新小区的价格普遍下滑达30%。这样新房与二手房市场的分化，正是姚洋所指的房价未能达到合理水平的真实体现。

在此背景下，今年8月下旬，住建部、自然资源部与金融监管部门联合发布的一则通知，显著改变了市场的预期。通知规定新出让的住宅用地优先进行现房销售，同时对于期房项目要求在开盘前达到结构封顶，并须对预售资金进行监管。房贷年限也由30年延长至40年，旨在消除购房者对于房屋烂尾、交付不及时及维权难度的担忧。政策效果立竿见影，九月初，一线城市的新房成交量同比大幅上升，上海的成交量更是几乎翻倍。然而土地市场中，北京与上海的首次土拍却显示开发商的活跃度有所降低，皆因大家对于市场的风险重新进行了评估。

这回归到姚洋最初的观点：地方政府不应继续操控房价。如果地价不放松，房价便难以下降；而若房价不能降，老百姓就会继续选择观望。他曾用西安的例子说明，当房价腰斩时，市场总会有人接手，现如今郑州、天津、昆明的部分远郊楼盘价格已然降至对折的位置。虽然有部分投资者前来入场，但更多人依然在观望，因为价格的下滑并不意味着已达到合理底线。

老百姓心中所秤量的，关乎的不仅仅是房价的波动，而是未来几年的经济稳定、收入是否上涨、孩子的教育和医疗开支等一系列问题。若这些问题无法理清，再优惠的首付也无法促进其出手。姚洋还曾提到，尽管他无法准确判断房价何时能达到合理水平，但总有购房者会在合适的价格出现时出手购房。这意味着定价权应交给市场和消费者，而不仅靠政策或口号来推动。

当前老百姓是否“缺钱”，这个问题的答案并不简单。根据中央银行的数据，尽管居民的存款水平不断上升，但其分布极为不均。手中有余钱的购房者因怕投资多套房子而保持观望，而那些真正需要换房的购房者则由于需要偿还之前的贷款而并不富裕。这让市场的中新刚需一时间难以发展。

另一方面，今年1至8月全国的新开工面积同比下降超过25%，开发商在拿地方面依然谨慎，融资的难度也没有缓解。由此可见，未来两到三年内新房供应将会减少，供需关系慢慢在改变。然而，若老百姓的预期未能转变，市场的交易量很难上升。

各地相继出台的房地产政策中，频频提到的“好房子”则是值得关注的信号。从北京到广东顺德等地，建设标准的指引已陆续推出，强调绿色、智慧、安全及舒适。这表明，房地产的发展不再单靠价格上涨，而是依靠产品本身吸引买家。对于有资产的购房者而言，如今更应该关注的是房屋的长期价值，而不是短期的价位 fluctuation，例如小区的物业、周边医疗设施和住宅隔音等因素，远比“几年后能涨多少”更具有实质意义。

姚洋的观点在市场内外引发了讨论，也有人认为他的看法过于极端。例如，如果房价快速降到底，开发商将难以维持生存，银行也会面临压力，已经购房的业主也会感到不安，因此政策的采取更倾向于渐进式调整，以既不走极端又能避免重压。

目前市场的筑底信号显示一线城市的成交量正在回暖，而三四线城市依旧冷清，市场的分化愈发明显。姚洋当初提到的“跌到位”概念，并不是要求所有城市都统一大幅下调，而是希望地方政府不要违背市场规律，以避免流动性危机。应当让市场自然出清，购房者的信心才会逐步恢复。房屋的故事至今仍在延续，市场中的各种力量交织在一起——开发商希望维持现状，地方政府不愿破坏财政收入，老百姓渴望安心居住，而政策也期待稳定市场。从各方的理解与预判中，转机终将到来，但没有人敢于预测确切时机。